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“二孩效應”：5年後樓市或將新增9億平方米需求
“在政策發佈後，這個周末購買大戶型的意向客戶明顯增多瞭，我們當天推出的250套單位上午就全售罄，下午可能還會加推。”近日，在位於廣州市增城區的金地香山湖，售樓人員告訴《每日經濟新聞》記者。
多傢券商的統計顯示，由於我國25~44歲的主力購房人口占比不斷萎縮，老齡化和少子化導致房地產市場的持續性需求收縮，行業天花板漸行漸近。市場期盼已久的“全面二孩”政策塵埃落定，無疑能為房地產市場帶來增量購買力，緩解目前供過於求的市場格局。
然而，二孩政策放開到底能為樓市帶來多大的新增需求？什麼類型的城市受益程度更高？哪些開發商能從中受益？
三四線城市受影響更大
在經歷瞭黃金十年的發展期後，隨著我國人口紅利的消逝，房地產市場的天花板也漸行漸近。
國傢統計局的數據顯示，過去近四十年時間裡，中國勞動力人口即15~64歲人口占比從57%升至74.5%。但從2011年開始，人口結構迎來拐點，勞動力人口占比逐步下滑，2013年該數據為72.8%。2013年國傢統計銀行貸款利息計算局在公佈2012年經濟數據時，特地強調瞭15~59歲的勞動年齡人口數量第一次出現絕對下降，比上年減少345萬人。勞動人口總量出現轉折點，這意味著買房的主力軍規模已經在減小瞭。
如果從購房人群來分析，根據愛建證券的測算，我國25~44歲人口為購房的主力軍，從可查的人口數據看，25~44歲人口在總人口中的比例從2003年的34.36%下降至2014年的32.47%，其絕對數量也在4.4億左右徘徊。隨著我國老齡化和少子化日趨嚴重，不僅經濟發展受到影響，房地產市場的需求也因此收縮。
全面放開二孩後，首當其沖的是增加這部分人口的改善性購房需求。根據衛計委的數據，現階段全國符合政策條件的夫婦約有9000萬對，假定5年內50%的傢庭會生育二孩，那麼將新增人口4500萬，每年近900萬。按照人均住房20平方米計算，將新增9億平方米需求，每年將新增1.8億平方米需求。
從中長期來看，根據克而瑞的測算，到2028年底，全國由15~49歲（1980年開始執行計劃生育）人口組成的傢庭將達到1.8億戶。這其中，“單獨”傢庭約7200萬戶，占比為40%，而“雙非獨”傢庭9540萬戶，占比53%，“雙獨”傢庭1230萬戶，占比僅有7%，這意味著全面二孩政策將對更長時期後的房地產市場需求產生正面影響。
在樂觀的數據背後也有隱憂，愛建證券分析師左紅英認為，實際購房需求的提升將取決於真實的生育意願和實際增加的新生兒數量。從目前大中城市的情況來看，較高的養育成本大大降低瞭育齡婦女的生育意願。因此，該政策的實際效果還有待檢驗。
根據人民網此前的民意調研結果顯示，我國“單獨”傢庭中願意生育第二胎的比例僅為50.73%。克而瑞的研究顯示，如果比照推算，到瞭2028年，得益於全面二孩政策新增的人口將在9000萬～9200萬之間，年均700萬人左右，相當於每年新增住房需求1.4億平方米，相對於目前年均12億平方米的全國商品房銷售面積，所帶來的增量市場將是有限的。
中金的研究報告認為，相對於一線城市高昂的養育成本，由於在三四線城市養育兩個孩子的負擔要輕得多，新政策的出臺對這類型城市的影響更大，新生人口的增多將有助於三四線城市商品房的消化。
大戶型將成市場主流
在全面二孩政策落地後，隨著傢庭多子化成為趨勢，相對於過去十年以首次置業需求為主的市場格局，改善型需求有望出現大幅回升。
中金的研究報告表示，目前我國三房或以上住宅占中國住房存量的比例不到40%，未來房產銷售將逐漸向大戶型傾斜。隨著我國已經實現每戶1.14套房，首套房購房者比例將出現一定程度下滑，而改善型需求將成為購房主力，傢庭住房需求結構也將顛覆現有格局。
“中小戶型尤其是90平方米以下二房顯然不能滿足基本居住功能，而120平方米以上的大戶型、三房或四房將成為市場需求主流。”克而瑞研究中心分析師楊科偉向《每日經濟新聞》記者表示，目前首次改善型產品的面積均劃定為144平方米以下，大部分為三居戶型。對於生二胎的傢庭來說，也許在擁有兩個孩子以後，首改產品對他們而言將成為剛需，四房則成為市場上真正意義的改善型產品。
從房企戶型功能設計來看，楊科偉認為，以前的一主臥、一次臥、一嬰兒房或者書房的設置將無法滿足市場需求。對於有兩個小孩的傢庭來說，配備兩個一樣的次臥或者小孩房將是必須的。對於改善型需求來說，考慮到有兩個小孩後的娛樂功能設置，應該單獨開辟小孩娛樂的空間。正因如此，困擾諸多二線城市的大戶型嚴重積壓的窘境應會得到改觀。
此外，由於想生育二孩的傢庭，基本上具備較好的經濟基礎，且因為工作繁忙，老人又年事已高，在照顧兩個孩子方面，他們更願意聘請保姆，因而在今後的產品設計上，更會將保姆房重點列入設計范圍，這也是房企未來在戶型設計時不得不考慮的方向。
正因如此，根據中金的預計，由於改善性需求將成為中國房產市場的一個關鍵推動因素，龍湖、華潤、中海、綠城、融創等擅長改善性產品的房企將成為潛在受益者。
本文來源：每日經濟新聞 作者：區傢彥信貸桃園觀音信貸
新聞來源http://money.163.com/15/1103/01/B7F8JH7B00253B0H.html
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